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다시 어른거리는 모기지 유동성 위기

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Tags 화폐와 은행미국 경제

03/23/2018

[Translated by Yisok Kim]

최근 10년 내외의 주기로 은행 위기가 발생하고 있습니다. 이제 그런 위기가 닥칠 10년이 다 되어가고 있습니다. 아마도 지금 트럼프 붐을 맞고 있는 대부분의 사람들의 마음 속에 그런 우려가 들어와 있지 않겠지만, 최근 <브루킹스연구소>(the Brookings Institution)의 일부 연구자들은 “모기지 시장의 유동성 위기”(Liquidity Crisis in the Mortgage Market)란 제목의 논문을 발표해 이런 위기의 도래를 우려했습니다.

연방준비제도이사회(Fed)의 You Suk Kim, Steven M. Laufer, Karen Pence 그리고 UCLA 버클리의 Richard Stanton과 Nancy Wallace가 그들 논문의 요약에서 그런 우려의 핵심을 다음과 같이 적고 있습니다. “이 논문에서 우리는 비(非)은행 모기지 회사들이 대출이나 서비스 활동 모두에서 유동성 압력에 얼마나 취약한지 묘사하고 있으며, 전체적으로 이 비은행 모기지 부문이 스트레스 시나리오에서 그들이 책임질 리소스를 최소한도로만 가지고 있는 것 같다는 점을 보여주고 있습니다.”

John and Joan Q. Public-‘일반 투표자들’을 상징하는 만평 주인공1)-의 생각으로는 2018년의 모기지 사업도 (1946년 개봉된) 영화 “멋진 인생”(It’s a Wonderful Life)2) 의 주인공 George Bailey가 말하는 ‘건축과 대출’(Building & Loan)과 다름없을 것이라고 믿습니다. 사람들은 돈을 은행에 예금하고, 은행들은 이 돈을 그들의 모기지 장부에 기록해두고 사람들에게 대출해주면 된다고 말입니다. 정말 쉽지요!

브루킹스 연구자들이 지적하고 있듯이, 현대처럼 어두운 금융공학이 판치는 세계에서는 그게 그리 쉽지 않습니다. 영화 ‘멋진 인생’의 주인공인 George Baily의 (거래자들과의) 악수, 그리고 채무자가 사인한 문서상의 약속과 몇 마디 말들-이는 단순히 "내가 나중에 당신에게 갚겠다”는 의미지만-이 현대에 와서는 하나의 금융수단이 되었습니다. 정체불명의 ‘관료화된 금융가의 사람들’은 이제 이 금융수단을 거래하고 담보물로 저당을 잡으면서 각자가 꼭대기로부터 이윤의 큰 몫을 가져가고 있습니다.

모두가 2008 년의 금융시장 붕괴를 기억하고 있는데 이에 대한 많은 설명이 제시되었습니다. 브루킹스 연구자들의 설명은 이렇습니다.

“기존의 문헌들은 비은행 모기지 부문의 자금을 충당했던 단기차입금의 유동성 취약성에 대해서 대개 침묵하고 있을 뿐만 아니라 채무불이행 비율이 높아질 때 모기지 서비스에서 전형적으로 나타나는 유동성 압력에 대해서도 침묵하고 있습니다. 모기지 시장에서 나타나는 이러한 취약점들은 또한 금융위기 이후의 규제당국이 주시하던 초점도 아니었습니다.”

이들은 계속 이렇게 설명합니다.

“특히 중요한 점은 이러한 유동성 취약점들이 2018년에도 여전히 현존하고 있다는 것이고, 또 모기지(저당융자) 서비스와 관련해서 유동성 문제가 발생할 가능성이 금융위기 이전의 시기보다 더 크다고 볼 수 있다는 것입니다. 이제 비은행 부문이 금융위기 이전에 비해 금융시장에서 차지하는 비중이 더 커졌기 때문에 이 유동성 문제는 더욱 시급한 문제가 되고 있습니다. 특히 Ginnie Mae의 보증이 있는 풀에 속하는 증권화된 대출들이 그런 위험에 노출되어 있습니다.”

영화 ‘멋진 인생’의 주인공 조지 베일리와 그의 작은 금융 기관은 이제 어디에도 없습니다.

지니 메이와 비은행 거래상대방 사이의 스트레스(유동성 위험 압력)와 관련해서 이 논문의 저자들은 지니 메이의 전 회장 Ted Tozer의 다음의 말을 인용하고있다.

“... 오늘날 Ginnie Mae가 보증한 증권의 거의 3 분의 2가 독립 모기지 은행들에 의해 발행되고 있습니다. 그리고 독립 모기지 은행들의 은행가들은 이 업계에서 지금까지 본 적이 없을 정도로 가장 정교한 금융공학의 일부를 사용하고 있습니다. 또한 신용 한도액(credit lines)과 여러 참가자들이 포함된 증권화, 그리고 서비스 권한의 더 잦은 거래 빈도에 대한 의존도가 점차 더 높아지고 있음을 목격하고 있는데, 이런 모든 것들이 Ginnie Mae에게는 (적절하게 대응하기 어렵게 하는) 어려운 도전적인 환경이 되고 있습니다. 즉, 위험이 훨씬 더 높아졌고, 모기지 채권 발행자의 비즈니스 모델이 훨씬 더 복잡해졌습니다. 급격하게 증가하는 연간 매출을 추가하면 이러한 위험은 몇 배 더 증폭됩니다. … 또한 우리는 순전히 행운에 더 의존하게됐습니다. 즉, 경제가 불경기에 빠져 모기지 연체를 증가시키지 않는 행운. 우리의 독립 모기지 은행들의 은행가들이 계속 신용 대출을 할 수 있는 상태를 유지할 행운. 결정적으로 위험한 그 어떤 것도 (우리 시스템의) 깨진 틈새로 떨어지지 않을 행운. ...”

Tozer는 2015년에 이미 이 말들을 했습니다. 모기지 엔진은 완벽하게 구축되어 있습니다. 저금리에서 번영하는 경제가 주택담보대출자로부터 신용대출 공급업자들, 증권화 업체들까지 모두가 약속을 지킬 수 있게 하는 그런 모기지 엔진은 완벽하게 구축되어 있습니다.

그러나 세계는 완벽한 것과는 거리가 먼 곳입니다.

비은행 모기지 제공업체들은 (은행들로부터 웨어하우스 크레디트 라인3) 모기지의 자금조달원으로 삼음으로써) 본질적으로 단기자금을 빌려 장기대출을 하고 있습니다.

2012 년부터 2017 년 3 분기까지 웨어하우스 라인의 이용은 70 % 증가했습니다. 물론 모든 것이 순조롭게 진행된다면, 모기지(저당채권)는 2차 시장에서 즉시 (평균 15 일) 매각될 것이고 라인(대출규모)은 다시 축소될 것입니다.

Brookings 저자들은 이 과정에서 발생하는 3가지 취약점들을 다음과 같이 지적합니다.

“1) 노화—즉, 금융권이 대출을 모기지 투자자에게 매각하고 담보를 환매하는 데 걸리는 시간—위험 그리고/혹은 시가 평가에 의한 평가손(評價損)(mark-to-market devaluations)으로 인한 마진 콜4), 2) 롤-오버(roll-over) 위험, 그리고 3) 정기적 지불 약정(covenant) 위반에 의한 라인의 취소.”

담보물의 가치를 하락시키는, 금리의 급격한 상승 및 기타 시장의 큰 변화가 혹시 있게 되면, 이러한 취약점들은 매우 실제적입니다. 대개의 비은행 대부자들은 여러 웨어하우스 라인들을 가지고 있습니다. 그러나 크로스 디폴트 조항들은5) 대출 라인들 가운데 하나라도 디폴트(채무불이행)가 되면, 웨어하우스 대출자들로 하여금 모기지 알선업자(mortgage originator)의 재산에 대해 서로 먼저 권리를 행사하려는 다툼을 불러일으키는 방아쇠로 작용할 것입니다.

저자들은 이렇게 설명합니다.

“금융위기가 시작되자 이러한 웨어하우스 신용의 원천이 급속하게 말라붙기 시작했습니다. 그렇게 된 이유는 증권화 시장의 침체가 비은행들로 하여금 알선된 대출들(loan originations)을 웨어하우스 라인들로부터 옮기기 어렵게 만들었고 이에 따라 서브프라임 웨어하우스 대출의 프리미엄이 증발했기 때문입니다. 2006년 4분기에 미국에서는 90개의 웨어하우스 대출회사들이 있었는데 약 2,000억 달러의 커미티드 웨어하우스 라인들(committed Warehouse lines)6) 을 가지고 있었습니다. 그러나 2008년 2분기에 가면 20 ~ 25억 달러의 이용 라인을 가진 40개의 웨어하우스 대출회사들밖에 없게 되었습니다. 이는 85%가 넘는 감소였습니다. 2009년 3월경, 미국에는 웨어하우스 대출업자가 불과 10개밖에 남지 않았습니다. 게다가 SIV들에 대한 인출경쟁7)(runs on SIVs)으로 인해 2007년 말경에는 이런 방식의 웨어하우스 자금조달이 붕괴되었습니다....금융위기 이후 이것은 자금 조달원으로 복귀하지 못했습니다.”

모기지 서비스 제공업자들은 유동성 문제를 가지고 있는데, 왜냐하면 모기지 대출자가 지불을 중단한 경우, 이들이 투자자, 세무 당국, 보험 회사에 대신 지불을 계속하도록 되어 있기 때문입니다. 서비스 제공업자들은 결국 (자신들이 대신 지불한) "서비스 선불금(先拂金)”(servicing advances)을 환불 받겠지만, 그 동안 선불금을 낼 자금을 조달할 필요가 있습니다.

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예를 들어, 서비스 제공업자들은 지난해 허리케인 피해자들이 Gnie Mae와 GSE에 의해 지불유예(payment forbearance)를 허용 받았을 때, 유동성 위험의 압박을 받았습니다. 다행히 서비스 제공자들은 지리적으로 충분히 분산되어 있어서 이런 압박을 잘 견뎌낼 수 있었습니다.

다시 한 번 말하지만, 빌린 사람들이 (제때) 지불을 잘 하기만 한다면, 모든 것이 아주 순조로울 것입니다. 그러나 마이크 쉐드록(Mike “Mish” Shedlock)8)이 다음과 같이 설명하는 것처럼,

“비은행 금융권은 최소한의 계약금만을 받을 때가 많은데 이들은 거시경제의 충격, 금리 상승, 주택가격 하락, 실직에 취약합니다.”

DTI(Debt-To-Income) 비율이 상승하고 (페니 매는 지난 7월 29일, DTI 한도를 45 %에서 50 %로 올렸습니다) FICO중앙값이9) 하락하고 있는 가운데 이런 사태가 벌어지고 있습니다.

집값이 아무나 감당할 정도로 싸지 않다는 점을 감안할 때, 이는 별로 놀라운 일이 아닙니다.

(금융시장) 붕괴의 시계 바늘이 지금도 째깍째깍 가고 있습니다.


Yisok Kim is chief editorial writer for Asiatoday, Seoul, Korea.

http://www.mises.kr/bbs/board.php?bo_table=issue&wr_id=14

  • 1. (역자 주) 참조: https://en.wikipedia.org/wiki/John_Q._Public
  • 2. (역자 주) 1946년에 미국에서 개봉된 크리스마스 영화. 
    참조: https://ko.wikipedia.org/wiki/%EB%A9%8B%EC%A7%84_%EC%9D%B8%EC%83%9D
  • 3. (역자 주) 웨어하우스 라인, “여신전문금융기관이 지속적인 영업자금을 확보하기 위해 은행 등의 금융기관과 맺는 일종의 크레디트 라인이다. 특히 MBS 발행을 목적으로 하는 주택담보대출기관이 확보한 주택저당채권을 MBS 발행 전까지 계약을 맺은 은행에 담보로 제공하고 크레디트 라인을 활용해 추가적인 영업활동에 필요한 자금을 반복적으로 확보하는 방식을 말한다.” 웨어하우스 라인 (매일경제, 매경닷컴) 
    참조: http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=7828&cid=43659&categoryId=43659
  • 4. (역자 주) 마진 콜, “선물계약의 예치증거금이나 펀드의 투자원금에 손실이 발생할 경우 이를 보전하라는 요구를 말한다. 증거금이 모자랄 경우 증거금의 부족분을 보전하라는 전화(Call)를 받는다는 뜻에서 붙여졌다. 투자자들뿐 아니라 돈을 빌려준 금융회사들도 마진 콜을 받을 수 있다. 마진콜이 걸리게 되면 투자자는 신속히 증거금을 채워야 계약이 계속 유지될 수 있다. 따라서 수익률이 떨어져 펀드들이 마진 콜을 당할 때는 증거금을 보전해야 시장으로부터 신뢰를 유지할 수 있다. 이 때문에 마진 콜이 발생하면 반드시 디레버리지(de-leverage) 현상으로 연결된다. 이 과정에서 투자자산 회수에 따른 자산가격 하락과 유동성 확보로 인한 유동성 경색현상이 발생하기도 한다. 마진 콜에 응하지 못할 경우 거래소는 자동반대매매(청산)를 통해 거래계약 관계를 종결시킨다. 원래는 선물거래에 사용되는 용어였으나 펀드 등에도 일반화됐다.” 인용: 한경 경제용어사전(한국경제신문/한경닷컴).
  • 5. (역자 주) 크로스 디폴트(Cross Default) 조항; 이미 체결된 계약이나 앞으로 체결할 다른 계약서의 모든 조항을 이행하지 않을 경우 본계약 위반으로 간주한다는 조항. 즉 다른 채무자가 다른 채무계약에서 원리금 상환을 위반할 경우 본계약 위반으로 간주한다는 조항을 말한다.
  • 6. (역자 주) 커미트드 라인(committed line): 채무자가 계약의 조건을 지키는 한 금융기관이 채무자에게 약속한 대출을 하게끔 약속된 신용대출. 
    참조: https://www.investopedia.com/terms/c/committed-credit-line.asp#ixzz5BDa0S634 
  • 7. (역자 주) SIV(Structured Investment Vehicle). 2007년 국제금융위기 때의 SIV런(뱅크런에 대응한 용어)에 대해서는 아래의 주소에 있는 <파이낸셜 타임즈>의 글 “Structured investment vehicles’ role in crisis” 참고. https://www.ft.com/content/8eebf016-48fd-11dc-b326-0000779fd2ac
  • 8. (역자 주) 투자자문회사 대표. 참조:  https://www.linkedin.com/in/mish-shedlock-7598973
  • 9. (역자 주) FICO 값(FICO score): the Fair Isaac Corporation이 만들어낸 신용 스코어의 한 종류. 돈을 빌려주는 측은 FICO 값 등을 참고하여 대출을 원하는 사람의 신용도를 결정한다. 참조:  https://www.investopedia.com/terms/f/ficoscore.asp

Douglas French is former president of the Mises Institute, author of Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply , and author of Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. He received his master's degree in economics from UNLV, studying under both Professor Murray Rothbard and Professor Hans-Hermann Hoppe.

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